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【電子書籍プレゼント特典あり】不動産投資を「もう一つの事業の柱」とする方法を解説!家賃年収1億円までの軌跡!

投資に興味のある方であれば、「不動産投資」という言葉を聞いたことがあると思います。

私は、かつてはサラリーマンでしたが、このページでお伝えしている不動産投資法を実践し、投資を始めて3年5ヶ月で、銀行から9億円以上の融資を受けて家賃年収を1億円以上にすることができました。

そして、幸いにもサラリーマンを卒業し、不動産投資に関するアドバイスをクライアントに差し上げています。

【家賃年収1.2億円までの購入履歴】

物件所在地 物件金額 満室家賃年収 利回り 融資
富山 1億2,500万円 1,870万円 14.9% 地方銀行
浜松 1億5,400万円 1,610万円 10.5% 都市銀行
福井 8,300万円 940万円 11.3% 都市銀行
沼津 9,000万円 1,360万円 15.1% 都市銀行
富山 6,300万円 850万円 13.5% 政府系銀行
三島 1億3,000万円 1,790万円 13.7% 地方銀行
磐田 2億6,000万円 2,900万円 11.1% 信用金庫
土浦 5,500万円 700万円 12.7% 地方銀行
合計 9億6,000万円 1億2,020万円 12.5%

 

このページでは、そんな私が、不動産投資で家賃年収1億円になった投資方法,実践してきたことを包み隠さずお伝えしていきます。

特に、これから不動産投資を始めようと思ってる方向けの内容にしていますが、始めようにもどうやって進めたらよいか判らずに迷っている方、すでに始めているけど行き詰まりを感じている方などにも参考になるような記事にしています。

また、副業を考えている方,将来の不安を解消したい方,年金以外の収入を得たいと考えている方にも、ここで書いている事が、何かの良いきっかけになってくれたら幸いに思います。

 

 

もくじ

失敗しない不動産投資の始め方を徹底解説

9億円以上の融資とか、家賃年収1億円とか、突拍子もない話をしたので、もしかしたらドン引きしたかもしれませんが、ここからは地に足をつけて、失敗しないための不動産投資法をイチから丁寧に解説してきたいと思います。

このページでは、

  • 不動産投資とはどういうものか?
  • 失敗しないための投資方法とは?
  • どんな物件を購入すればよいか?

などをお伝えしていきます。

 

初心者の方から、すでに不動産投資を始めている方にも、何かのお役に立つような不動産投資法をお伝えしていきます。

 

「不動産投資をもう一つの事業の柱」として成功させ、多くの方が抱えている経済的な不安を払拭するお手伝いになればと思っています。

 

このページに書ききれなかった内容を、無料の電子書籍でもご案内しています。

一読いただけると嬉しいです。

 

 

 

不動産投資とは?どんな投資?

そもそも不動産投資とは、いったいどういった投資法でしょうか?

まとめると以下になります。

・不動産物件を取得して

・一部または全部を第三者に賃貸し

・対価として家賃を利益として受け取る投資法

 

何となくイメージできたと思います。今はその程度で結構です、

ただ、一言に不動産投資といっても、投資法の種類は実に沢山あります。

 

不動産投資の種類

代表的なものとしては、以下のようなものがあります。

  • 一棟マンション投資
  • 一棟アパート投資
  • ワンルームマンション(区分所有)投資

この他にも、以下のようなものもあり、実に様々な種類があります。

しかし以下に上げたものは、初心者の方が取り組むにはハードルが高く、おススメしない投資法となります。

  • 戸建て投資
  • REIT
  • 不動産私募ファンド
  • 駐車場投資
  • 介護施設投資
  • 民泊

 

日本における不動産投資家の魅力

利回りが高い

利回りは、満室年間収入÷物件価格で算出できます。

多くの先進国の利回りは低いです。例えば、アメリカの不動産物件の利回りは4~6%程度です。

イギリス,フランスなどヨーロッパの不動産物件も同程度もしくはそれ以下となっています。

そんな中、東京都内でも利回り7%以上、場合によっては10%以上の物件も存在し、日本は先進国の中では突出して利回りが高いといって過言ではありません。

 

長期融資を受けて購入できる

もし、仮に株式投資をしていて1億円の株式を購入するならば、純粋に1億円の資金が必要です。

銀行に行って「株式投資をしたいので、1億のお金を貸して下さい!」と言っても追い返されるだけで、時間の無駄です。

しかし、不動産投資であれば、銀行の目線にあう1億円の不動産物件であれば、相談に乗ってくれます。

つまり、不動産投資は、銀行の目線にあった物件さえ見つかれば、自分以外の資金を活用して購入できる特殊な投資です。

更に、融資の返済の年数が長いという特徴があります。

多くの銀行は、法律で決められた物件構造毎の法定耐用年数から築年数を引いて融資年数を算出します。

例えば、築20年の鉄筋コンクリート造(法定耐用年数:47年)の物件には、最長で27年の融資が受けられます。

つまり、長期の融資を受けられることによって、毎月の返済額が少なくなり、利益を出しやすくなります。

先ほど、日本の不動産物件は、利回りが高いとお伝えしましたが、融資年数の面でも日本は突出しています。

アメリカなどの例では、不動産物件に対する融資年数は、長くても15年となり毎月の返済額が大きくなるため、利益が出にくくなっています。

日本の不動産投資は、物件の利回りが高く,融資年数も長いことから、とても恵まれた環境が揃っていると言えます。

 

ライバルが弱い

不動産物件を運営する上で、ライバルとなるのは近隣の物件となります。

これらの物件の中には、地主の方が相続対策で建てた物件が数多く存在します。

この場合、物件の運営は管理会社に任せっきりで、家賃や部屋の間取りも現在のニーズに合っていないものが多いため、工夫次第で差別化が簡単にできるのです。

地主さんの物件は空室だらけだけど、しっかりと賃貸運営している物件はいつも満室ということが平気である世界です。

 

不動産投資で何を狙うか?

狙いにより購入すべき物件は違ってきます。どんな投資でもそうですが、狙いが違えば投資法も変わってきます。

狙いを明確にすることが、不動産投資の最初の一歩であり、最も重要となりますので、ここで一度狙いをハッキリとさせておきましょう!

①資産保全向けが狙いの場合

狙う物件は、値下がりの幅が少なく、売りたい時にすぐ売れる物件です。例えば、主要都市の中心にある物件を狙うことになります。

ただし、これはどちらかというと、すでに資産をお持ちの方が狙う物件となります。

 

②キャピタルゲインが狙いの場合

狙う物件は、安く買って短期で高く売り抜ける物件です。市場より大幅に安く購入することができる物件か、将来 値上がりが期待できる物件となります。

ただし、「転売屋」と言われるプロ投資家や建て売り企業などがウヨウヨいる市場ですので、初心者がこの市場で勝つ事は困難です。

 

③キャッシュフローが狙いの場合

キャッシュフローとは、詳しくは後述しますが、一言でいうと大家の最終的な収益となります。

狙う物件は、長期の融資を受け、毎月にわたり収益を得ることができる物件です。

つまり、今より年収アップさせたい方,老後は年金以外からの収入が欲しい方,大きく投資してサラリーマンをリタイヤしたい方などは、このような物件を狙うことになります。

私も、キャッシュフロー狙いで物件を購入し続けました。

 

物件購入した瞬間に勝ち負けは8割決まる

結論から言うと、不動産投資は「キャッシュフローが出る物件かどうか」ということにつきます。

キャッシュフローが出ていれば、空室が増えてしまった場合でも、資金に余裕があるので、内装をきれいにする・敷金礼金をゼロにするなどの対応で、また満室運営ができます。

更に、キャッシュフローが出る物件を持つことで、銀行の評価が高まり、次の融資も受けやすくなります。

逆に、高値で買ってしまったなどで、キャッシュフローが出ない物件を持っていると、以下のような負のスパイラルが生まれてしまいます。

・返済に追われる

・空室が出た場合も修繕費に回す資金がなく空室が続く

・別の空室が出てもそこも修繕できない

・空室が増え、賃貸の収入が減り続ける

・更に物件を購入しようにも、所有物件が足を引っ張り融資が受けられない

キャッシュフロー重視の不動産投資を心掛けてください。

 

 

購入すべき物件の5つのポイント

では、どんな物件を購入すればよいのでしょうか?

ポイントは、ズバリ「住居系」「中古」「一棟物」「鉄筋コンクリート造」「地方」です。

順番に解説していきます。

 

ポイント①住居系

世の中で流通している不動産取引は、大きく分けると「土地のみ」「建物のみ」「土地付き建物」に分かれます。

このうち、「土地のみ」は、土地のみの売買になります。

安く仕入れて高く売るようなキャピタルゲインを狙う投資となり、プロ投資家と戦うことになるので、初心者には不向きなのは、前述のとおりです。

「建物のみ」は、そもそも流通している数が少なく、専門業者ではない一般の方には、融資を受けることが困難な分野となり、これも初心者には不向きです。

「土地付き建物」は、まさしく土地の上に建物がある不動産物件を言います。不動産投資家の大多数は、この分野の投資に取り組んできます。

また、これは「住居系」と「事業系」に分かれます。

「事業系」は、オフィスビルやテナントビルをのことで、駅前などの物件がこれに該当します。

特徴としては、金額が大きい,利回りが高い,入居者斡旋に特殊なノウハウが必要,融資を受けることが困難など、ハイリスクハイリターンの投資です。

投資ファンドや大企業が参入している世界なので、初心者がこの市場で戦うことは困難と言えます。

一方、「住居系」の特徴は、何よりも初心者でも融資を受けやすく、管理会社等のパートナーと良好なパートナーシップが築ければ、収益を上げる仕組みを構築しやすいと言えます。また、市場も大きいので、検討できる物件も圧倒的に多くなります。

キャッシュフローが出る物件を狙うなら、「住居系」がおススメです。

 

ポイント②中古

新築プレミアムという言葉を聞いたことがある方も多いと思います。

これは、新築物件は、出来上がった時が最も高値で、数年たつと価格がグッと下がることを意味します。

例えば、新築の価格を100%とすると、5年経過した物件は70~80%の価格に下がるようなイメージです。

また、新築物件は、購入希望者が多い傾向にあり、価格交渉が困難となります。

逆に言うと、5年経過して新築から比べて70%の価格に下がって売りに出された物件を、価格交渉して更に安く購入できれば、大きなキャッシュフローを得られるということになります。

キャッシュフロー重視なら「中古」ということになります。

 

ポイント③一棟物

先ほど、「住居系」がおススメとお伝えしましたが、住居系でも「一棟物」と「ワンルームマンション(区分所有)」があります。

結論から言うと「一棟物」がおススメです。

実は、ワンルームマンション(区分所有)を買うのも、丸ごと1棟買うのも、不動産を購入する手間は同じですし、特徴は前述しましたが、以下となります。

<区分所有マンション投資のデメリット>

  • 銀行評価が極端に低く、信用毀損につながる危険性が高い。
  • マンション管理費、修繕積立金が家賃と比較し高額。
  • 大規模修繕や、共用部を改善しようとしても、自分の判断ではできない。

<区分所有マンション投資のメリット>

  • 少額資金から投資が出来る。
  • 失敗しても少額の為、たいした痛手になりにくい。

 

ポイント④鉄筋コンクリート造

この一棟物も構造別に4種類あります。

それぞれ特徴をあげてみます。

木造

  • 規模:比較的小さめ(6~18戸程度)
  • 価格帯:3,000~6,000万円程度(中古市場)
  • 耐久性:比較的弱い
  • 法定耐用年数:22年

軽量鉄骨造

  • 規模:比較的小さめ(6~18戸程度)
  • 価格帯:3,000~6,000万円程度(中古市場)
  • 耐久性:比較的弱い
  • 法定耐用年数:鉄骨の厚さにより19年または22年

重量鉄骨造

  • 規模:比較的大きめ(10~40戸程度)
  • 価格帯:5,000~1億5,000万円程度(中古市場)
  • 耐久性:比較的強い
  • 法定耐用年数:34年

鉄筋コンクリート造(RC造)

  • 規模:比較的大きめ(10~80戸程度)
  • 価格帯:5,000~10億円程度(中古市場)
  • 耐久性:比較的強い
  • 法定耐用年数:47年

ここでの注目ポイントは、「法定耐用年数」です。

金融機関の融資年数は、

構造ごとの法定耐用年数-物件の築年数

で最長30年という考え方をするところがほとんどです。

市場に出回る中古物件は、木造・軽量鉄骨:築10年以上,重量鉄骨・RC:築15年以上が主流です。

例えば、築17年のRCの場合、融資年数は

47年(RCの法定耐用年数)-17年(築年数)=30年

となり、長期の融資を受けられるため、年間の返済額が少なくなり、キャッシュフローの確保も容易になります。

購入する物件は「鉄筋コンクリート造(RC)」と覚えておきましょう!

構造ごとのキャッシュフロー例は、詳しく後述します。

 

ポイント⑤地方

なぜ「地方」をおススメするのか?それは、ズバリ「利回りが高い」からです。

当たり前ですが、駅前の物件より駅から遠い物件の方が安いように、都市物件より地方物件の方が安いのです。

ただ気を付けなければならないのは、ただ安ければ良いというわけではありません。

ポイントは、利回りの高い地方物件の中から、満室運営ができる物件を厳選して購入することが重要となってきます。

 

 

投資する不動産物件の基準を設ける

ここまで読み進めると、キャッシュフローの重要性が判ったと思います。

そして更に重要な点は、物件のキャッシュフローを計算して、【物件を数値で見える化】することです。

どんな物件ならキャッシュフローが出るかを具体的な例をあげて試算してみます。

キャッシュフロー計算式

まず、キャッシュフローの計算式ですが、以下のとおりとなります。

購入して良い物件かどうかを選定する上で、基本中の基本となりますので、しっかりと覚えてください。

キャッシュフロー=実質収入-経費-年間借入返済

 

・実質収入=満室年間収入×85%

入退去や家賃下落を考慮して、満室年間収入の85%とします。

・経費=満室年間収入×20%

管理費,共用部分の公共料金,修繕費,固定資産税・都市計画税・エレベーター保守費が含まれます。

・借入返済は、エクセルのPMT関数を使って計算します。

融資条件は、物件価格の100%を借入、金利1.5%,融資年数=法定耐用年数-経過年数とします。

 

合格物件の基準

上記のキャッシュフロー計算をして、1億当りいくらキャッシュフローが出るかで合格か不合格かの判断をします。

私が合格物件とする基準は、

1億当りのキャッシュフローが250万円を超える事

 

として設定しています。

このように、【物件を数値で見える化】することによって、ブレない投資判断ができるようになります。

 

構造別のキャッシュフロー

ここからは、「1億円当りのキャッシュフローが250万円を超える事」とはどやって計算するのか?ということを、物件の構造毎のキャッシュフロー計算の例を使って解説していきます。

木造の物件(法定耐用年数:22年)の場合

物件情報

木造とは言え、利回り20%という高利回りの物件はめったに出てきません。早速、キャッシュフローの試算をしてみます。

項目 内容 備考
物件価格 5,000万円
利回り 20.0%
築年数 14年
満室年間収入 1,000万円 5,000万円×20%
融資額 5,000万円 物件価格の100%
金利 1.5%
融資年数 8年 22年-14年
年間借入返済 664万円

 

キャッシュフロー計算

・実質収入:1,000万円×85%=850万円

・経費:1,000万円×20%=200万円

・年間借入返済:664万円

・キャッシュフロー=850万円-200万円-664万円=▲14万円

・1億当りキャッシュフロー:▲14万円÷0.5億円=▲28万円

 

めったに出てこない20%の高利回り木造物件でも、キャッシュフローはマイナスとなりました。

一見すると高利回りでよさそうな物件ですが、キャッシュフローを軸に見える化すれば、検討に値しない物件と判ります。

 

軽量鉄骨造の物件(法定耐用年数:27年)の場合

物件情報

これも、15.2%となかなかの高利回りの軽量鉄骨物件です。パッと見ると良さそうに見えますが、計算するとどうなるでしょう。

項目 内容 備考
物件価格 5,000万円
利回り 15.2%
築年数 16年
満室年間収入 760万円 5,000万円×15.2%
融資額 5,000万円 物件価格の100%
金利 1.5%
融資年数 11年 27年-16年
年間借入返済 493万円

キャッシュフロー計算

・実質収入:760万円×85%=646万円

・経費:760万円×20%=152万円

・年間借入返済:493万円

・キャッシュフロー=646万円-152万円-493万円=1万円

・1億当りキャッシュフロー:1万円÷0.5億円=2万円

 

キャッシュフローは、ほぼプラスマイナスゼロとなりました。

雨漏りなどの突発的な修繕があったら、たちまちマイナスになる物件です。

これも検討に値しない物件と判断できます。

 

重量鉄骨造の物件(法定耐用年数:34年)の場合

物件情報

これも、同じく15%の利回りの重量鉄骨物件です。ここまで利回りの物件もそんなに出てこないレベルの案件です。

項目 内容 備考
物件価格 5,000万円
利回り 15.0%
築年数 19年
満室年間収入 750万円 5,000万円×15%
融資額 5,000万円 物件価格の100%
金利 1.5%
融資年数 15年 34年-19年
年間借入返済 372万円

キャッシュフロー計算

・実質収入:750万円×85%=637万円

・経費:750万円×20%=150万円

・年間借入返済:372万円

・キャッシュフロー=637万円-150万円-372万円=115万円

・1億当りキャッシュフロー:115万円÷0.5億円=230万円

 

1億当りのキャッシュフローは230万円になりました。

この程度になるとだと、物件価格が下がれば合格物件となります。

具体的には、物件価格が4,900万円になれば、1億当りのキャッシュフローが250万円を超えてきます。

なので、売主や仲介業者に価格の交渉をすることになります。

 

鉄筋コンクリート造(法定耐用年数:47年)の物件の場合

物件情報

利回り10.8%。この位の物件なら、月に2-3件は出てきます。同じくキャッシュフローを計算します。

項目 内容 備考
物件価格 5,000万円
利回り 10.8%
築年数 20年
満室年間収入 540万円 5,000万円×10%
融資額 5,000万円 物件価格の100%
金利 1.5%
融資年数 27年 47年-20年
年間借入返済 225万円

キャッシュフロー計算

・実質収入:540万円×85%=459万円

・経費:540万円×20%=108万円

・年間借入返済:225万円

・キャッシュフロー=459万円-108万円-225万円=126万円

・1億当りキャッシュフロー:126万円÷0.5億円=252万円

 

ようやく、合格物件が出てきました。

鉄筋コンクリート造以外の物件は、めったに出てこない程の利回りの物件であっても、融資年数が短くなるため、キャッシュフローが確保できないことがお判りいただけると思います。

これこそが、当ページが鉄筋コンクリート造の物件をおススメしている理由です。

 

 

家賃年収1億円を達成するために実践してきたこと(準備編)

マインドの確立

まず取り組んだことは、「サラリーマンのマインド」から「不動産投資家のマインド」にシフトチェンジすることを心掛けました。

不動産投資は、物件を購入するために、小さくても数千万円,大きくなると数億円の融資を受けていくことになります。

実は、私は投資を投資を開始した当初は、「億を超える負債を抱えて大丈夫なのか?」という不安が何度も頭をよぎったものです。

しかし、1,500円~4,000円で買える「マインド本」を何冊も読むことで、以下のような変化とともに不安が解消され、不動産投資を開始する準備ができていきました。

  • お金に対する先入観が消えた
  • 負債と資産の違いが理解できた
  • 自分のコンテクスト(器)が広がった
  • 潜在意識の重要性が理解できた
  • 成功するまでやり抜く覚悟がついた

実際に読んだマインド本は、10冊以上ありますが、特に私に影響を与えた書籍は以下となります。

これ以外にも、不動産投資を始める一歩として、マインドを確立するために役立つと思える書籍は、積極的に読む事をおススメします。

  • 『非常識な成功法則』(神田昌典著)
  • 『金持ち父さん・貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ著)
  • 『「10年先の自分」を作る』(工藤公康著)
  • 『7つの習慣』(スティーブン・R・コヴィー著)
  • 『英雄の旅』(キャロル・S・ピアソン著)
  • 『一勝九敗』(柳井正著)

なお、せっかちな方は、不動産投資を始めるぞと決めると、「よし物件を探そう!」「銀行にアタックしよう!」と前のめりになるものです。

しかし、ここで私は保証します!不動産投資をしていく中で、必ずどこかで以下のような大きな壁にぶち当たる事を!

  • 探しても探しても、物件が見つからない。
  • 物件は見つかったけど、物件の近隣にラブホテルがあり、銀行に断られた。
  • これはと思う物件を見つけ、銀行に相談に行ったが、融資額が物件価格の半分にも満たなかった。
  • 銀行支店の担当者は満額の融資が出ると言っていたが、本部審査ではゼロ回答だった。
  • 融資は満額の評価が出たけれど、売主の気が変わり、物件を売るのをやめて案件自体がなくなった。

そんな時、「じゃあ、別の物件を探そう!」と前向きに考える自信がある方は、大丈夫だと思いますが、たいていの方は心がポッキリ折れます。そして、最悪の場合は不動産投資を諦めてしまいます。

そうならないためにも、まずはマインド本を確立することを強くおススメします。

 

目標と計画を設定

次に、前述の『非常識な成功法則』に書かれていた方法で目標を設定しました。

具体的には、以下の5つの項目を満たす目標を紙に書きました。

  • S(Specific):具体的である
  • M(Measurable):計測できる
  • A(Agreed upon):同意してる
  • R(Realistic):現実的である
  • T(Timely):期日が明確である

私の目標設定は、

「3年後の12月31日までに、不動産投資で5億円の物件を購入し、キャッシュフローを1,000万円確保する」

というものでした。

これを、紙に書いて、自分の部屋の目立つ場所に貼ったり、いつも持ち歩いたりして、1日に10回以上は声に出して読んでいました。

目標を紙に書いて毎日眺める・読むことにより、目標が潜在意識にインプットされ、目標達成に必要な行動を無意識にできるようになります。

このおかげもあってか、実際には、幸いにも9ヶ月早く目標を達成することができたのです。

 

投資法を決める

冒頭でもお伝えしましたが、不動産投資には実に様々な投資法があります。

次に私がやった事は、本屋さんに行って、不動産投資に関する書籍を30冊ほど買い、片っ端から読み漁りました。

また、不動産投資のセミナーに出たりDVDを買って、どの投資法が最も目標達成をサポートしてくれるか熟考しました。

そして、私がたどり着いた投資法は、このページでお伝えしている

  • 「住居系」「中古」「一棟物」「鉄筋コンクリート造」「地方」の物件を融資を受けて購入
  • キャッシュフローを最重要視

というものでした。

振り返って思うことは、不動産投資の初期の段階で投資法を1つに絞った事で、ブレずに行動できたと思っています。

また、不動産投資の関する書籍は、「物件購入に役立つもの」「空き部屋対策に役立つもの」「リフォームに役立つもの」「不動産の法務・税務に役立つもの」などがあり、必ずしも今のステージには必要ないものもありますので、是非「物件購入に役立つもの」を中心に読むことをおススメします。

 

 

家賃年収1億円を達成するために実践してきたこと(実践編)

銀行開拓

マインドが確立し、目標が出来て、投資法も決まったので、いよいよ実践となります。

多くの不動産投資家は、物件を探してから銀行に融資の相談をしますが、私は逆の順番で進めました。

理由は、銀行ごとに不動産投資に対する融資の条件(融資額,融資エリア,金利等)は違います。

なので、先に銀行開拓をして、銀行の条件にあう物件を探した方が効率的になると思ったからです。

また、銀行開拓の際には、以下を心掛けました。

  • アポイントを取る際に、ある程度の融資条件を聞き、脈がありそうな銀行だけ訪問する
  • 訪問の際の自己紹介資料は完璧に揃える

自己紹介資料は、略歴(氏名,生年月日,居住地住所,職歴,家族構成),確定申告3期分,免許証・保険証コピー,金融資産一覧(家族分も含む)を準備しました。

実は、ここまで資料を揃えて銀行を訪問する投資家は少ないらしく、銀行員から驚かれたことが何度もあります。

また、一度融資をしてもらった銀行は、最低でも1年以上は次の融資が受けられない事を知っていましたので、目標の3年で5億円の融資を受けるためには、少なくとも5行の銀行開拓をする必要があります。

なので、まずは、居住地,勤務先の近辺にある銀行を20行程リストアップし、片っ端から電話連絡しました。

そして、感触の良かった11行と面談し、都銀3行,地銀4行,政府系銀行2行から、物件さえ良ければ融資するとの回答を得ることができました。

 

物件検索

融資を受けられる可能性がある銀行が決まり、融資の条件も判ったので、次は物件検索です。

物件検索は、収益不動産を扱っているサイトに登録し、物件を探すことになります。

『「住居系」「中古」「一棟物」「鉄筋コンクリート造」「地方(融資エリア)」の条件に合う物件を探す』⇒『エクセルでキャッシュフロー計算する』の繰り返しです。

最初は、慣れない物件検索に手間取りましたが、慣れてくると数秒でエクセルに入力すべき物件かどうかの判断ができるようになりました。

物件検索は、トレーニングと一緒です。数をこなせばこなすほど、判断のスピードが上がってきます。今では、物件情報を見たら1件1秒で判断できるようになっています。

しかし、前述した「1億当りのキャッシュフローが250万円を超える」物件は、そう簡単には見つかりません。

感覚としては、地方物件の一棟物の鉄筋コンクリート造の物件だけに絞ったとしても、500~600物件に1つあるかないかです。

先ほど、おススメのマインド本として取り上げたユニクロ創設者の柳井正さんは「一勝九敗」という本を書いていますが、不動産投資に限って言うと「一勝九九敗」ならラッキーな方なのです。

なかなか物件が見つからいので、多くの初心者の不動産投資家は、この物件検索でつまづくことが多いのも事実です。

繰り返しになりますが、マインド本を読んだおかげで「最後までやり抜く覚悟」が身につき、物件検索を続けることができたと思っています。

こうしてようやく見つかった「1億当りのキャッシュフローが250万円を超える」物件の資料を、開拓した銀行に送って審査に入ってもらうことになります。

 

現地調査

物件資料を銀行に送り融資審査してもらう事と併行して実施するのが現地調査です。

私は東京在住のサラリーマンため、地方物件の現地調査は、土日の休日を利用することになります。

しかし、キャッシュフローが出る物件は、スピード勝負です。土日を待っていては、ライバルに勝つ事は難しくなります。

なので、時には有給を使ったり、時には急にお腹がいたくなった(ことにして)、時には親族に不幸があった(ことにして)、時にはイナゴの大群に襲われた(冗談です。)などで会社を休み、物件情報が出たら直ぐに現地に行って調査する事を繰り返しました。

ただ、私が初心者だったころの現地調査は、現地調査とは名ばかりの「物件見学」でした。空室の部屋の状況も調べず・各部屋の電気メーターの稼働状況も調べず・屋上防水の状況も確認せず・物件の周りを15分ほどウロウロして帰ってしまったのです。

最大の失態は、周辺の賃貸仲介に1店舗もヒアリングせず、ご当地の美味しいものを食べて、そそくさと帰宅してしまったことにあります。

本来の現地調査のポイントは以下となります。

  • 建物に問題はないか?
  • 土地に問題がないか?
  • 周辺環境に問題がないか?
  • 店子付けに問題がないか?

このうち、「店子付けに問題がないか?」を調査することが、最も重点的にやるべきことです。

不動産投資は、店子が入居してくれて、初めてキャッシュフローが確保できる投資です。

なので、周辺の賃貸仲介には、少なくとも5店舗に行き、賃貸需要,家賃設定,満室にするための条件をヒアリングすることが最重要となります。

感覚としては、物件やその周辺の調査が20%,店子付けの調査が80%という割合です。

初心者の方の現地調査は、慣れないこともあり苦労するかもしれませんが、10回程度の現地調査でコツがつかめますので、物件検索と同様にトレーニングだと思って、積極的に現地調査を実施してください。

 

基準にあう物件を購入し続ける

冒頭にもあった私の購入履歴ですが、以下のような疑問を感じませんか?

(疑問1)利回りが10%~15%とバラバラですね?

(疑問2)物件価格も5,500万円~2億6,000万円とバラバラですね?

(疑問3)最後の磐田の物件では信用金庫からも融資を受けていますね?

 

【家賃年収1億円までの購入履歴】

物件所在地 物件金額 満室家賃年収 利回り 融資
富山 1億2,500万円 1,870万円 14.9% 地方銀行
浜松 1億5,400万円 1,610万円 10.5% 都市銀行
福井 8,300万円 940万円 11.3% 都市銀行
沼津 9,000万円 1,360万円 15.1% 都市銀行
富山 6,300万円 850万円 13.5% 政府系銀行
三島 1億3,000万円 1,790万円 13.7% 地方銀行
磐田 2億6,000万円 2,900万円 11.1% 信用金庫
土浦 5,500万円 700万円 12.7% 地方銀行
合計 9億6,000万円 1億2,020万円 12.5%

こうなった理由は単純です。

「基準(1億当りのキャッシュフローが250万円以上)にあう物件を購入していったら、たまたまこうなった」ということです。

 

補足として付け加えると、以下のとおりです。

(疑問1)利回りが10%~14%とバラバラですね?

⇒高利回りのスーパー物件のみを購入していったわけではなく、基準をクリアする物件を購入しました。

 

(疑問2)物件価格も5,500万円~2億6,000万円とバラバラですね?

⇒融資をしてくれた銀行の条件にあわせて購入した結果です。6,300万円の物件を融資してくれた銀行からは、融資の上限額は6,500万円と言われていました。

 

(疑問3)最後の磐田の物件では信用金庫からも融資を受けていますね?

⇒物件は基準をクリアしています。融資してくれる金融機関ならどこでも融資を受けます。

 

なお、上から2つ目の浜松の物件では、都市銀行から融資を受けていますが、この都市銀行からは「1棟あたり最大3億円まで融資可能」と言われていましたが、あえてそれより規模の小さい1.54億円の物件を購入しています。

一見すると、せっかくなので3億円クラスの物件を買った方がよかったんじゃないか?と思われるかもしれませんが、私の基準にあった物件だったから規模の小さい物件でも購入したのです。

大切なのは、基準を明確にして、その基準を満たす物件を淡々と買い進めていくということです。

そして、キャッシュフローが出る物件を購入すれば、他の物件にも銀行は融資をしてくれ、投資規模はどんどん大きくできます。私は、この後も物件を購入し続けています。

 

ここまでの不労所得は?

ここまで買い進めてきた物件金額の合計は9億500万円ですが、どの位のキャッシュフローが得られたのでしょうか?

私の購入基準は、1億当りのキャッシュフローが250万円を超える物件ということをお伝えしてきましたので、単純に計算すると、

250万円×9.05億円=2,262万円となります。

一方、キャッシュフロー計算(実質収入-経費-年間借入返済)の「実質収入」は「満室年間収入×85%」としており、15%分の空室が1年間続く前提で計算しており、かなり安全度を重視した試算になっています。

しかし、購入した物件は、満室が続く物件が多く、実際には全体では95%以上の稼働を保っています。

また、物件の中には、1億当りのキャッシュフローが340万円という物件もあります。

なので、自慢でも何でもありませんが、実際にはキャッシュフローの年間の合計は、2,800~3,000万円といったところを毎年推移しています。

こういった世界が、不動産投資なのです。

このキャッシュフローを稼ぐ対価としての労働は、合計で週に1時間程度 管理会社と電話をする作業だけです。

まさしく、不動産投資は、「不労所得」に最も近い投資と言えます。

 

家賃年収1億円を達成するために実践してきたこと(運用編)

賃貸経営の半自動化

いくら物件を買い進めても、物件運用していくなかで、自分の時間が無くなってしまったのでは、何のためにやっているのか判らなくなってしまいます。

特に、東京在住で地方物件を保有している私にとって、遠方の物件の管理や店子付けを自分でやることは、現実的ではありません。

そこで、物件の近くにある優秀な管理会社とのパートナーシップはとても重要となってきます。

管理会社の役割は以下のようなものがあります。

  • 家賃の集金
  • 入居者斡旋
  • リフォーム
  • 家賃滞納の対応
  • 入居者の苦情対応 など

先ほど、賃貸仲介のヒアリングが重要という事をお伝えしました。このヒアリングは、店子付けの調査をすることが主な目的ですが、実は、パートナーとなる管理会社はどこか?を探す事も目的となっています。

なので、私はヒアリングの際には、店子付け担当の営業さん以外に、管理担当の方にもヒアリングすることを心掛けています。

「当社の責務は大家さんの物件を満室にすることです!是非、管理させてください!」と言ってもらえるかどうかにかかっていると思います。

逆に、そういってもらえる管理会社がどこもない物件の場合、満室にできない何かしらの理由が潜んでいることがあるので、より慎重に検討するようにしています。

 

 

不動産投資の始め方まとめ

この記事には、ここまでで「キャッシュフロー」という言葉が78回書かれています。

いかにキャッシュフローが重要か!!ということを、お伝えしたいかがご理解いただけると思います。

気付けば、だいぶ文字数の多い記事になってしまいましたが、「不動産投資で少し先を歩く先輩」という気持ちで、初心者の方に失敗して欲しくないという思いから、長文になってしましました。

最後にこの記事のまとめをしたいと思います。

まとめ①日本の不動産投資は恵まれた環境にある

日本の不動産投資は以下の特徴があることをお伝えしてきました。

  • 鉄筋コンクリート造の物件でも利回り10%以上の物件が流通している。
  • 構造・築年数にもよるが融資年数は最長で30年の長期融資が受けられる。

不動産投資において、利回り,融資年数は、収益に大きな影響を及ぼす最も重要な数値です。

そして、日本ではこの2つが投資家にとって、とても有利な数値になっています。

なので、不動産投資は、やり方さえ間えなければ、成功できる可能性が高い投資と言えます。

 

まとめ②不動産投資で失敗しないためのキーワード

不動産投資を進める上では、特に以下に注意して欲しいです。

ここさえ押さえておけば安心というキーワードがコチラです。

  • ワンルーム(区分所有),新築木造,融資付き物件には手を出さない
  • 狙うべき物件のポイントは「住居系」「中古」「一棟物」「鉄筋コンクリート造」「地方」
  • キャッシュフローを最重要視する
  • 購入すべき物件のキャッシュフロー基準を設ける

 

まとめ③マインド確立が大事

不動産投資は、どこかで必ず大きな壁にぶち当たります。

その壁を乗り越える方法は、人それぞれと思いますが、私は本を読んで克服しました。

おススメの書籍は以下となります。

  • 『非常識な成功法則』(神田昌典著)
  • 『金持ち父さん・貧乏父さん』(ロバート・キヨサキ著)
  • 『「10年先の自分」を作る』(工藤公康著)
  • 『7つの習慣』(スティーブン・R・コヴィー著)
  • 『英雄の旅』(キャロル・S・ピアソン著)
  • 『一勝九敗』(柳井正著)

 

最後に

この記事では、特に不動産投資の初心者の方にも判るようにお伝えしてきたつもりですが、不動産投資はとても奥が深いものです。

まだまだ、書きたい事は山ほどありますし、ここまで読み進めた方の中には「もっと不動産投資について知りたい!」「絶対失敗したくないので、やり方を詳しく教えて!」と思われている方もいると思います。

そんな方のために、無料の電子書籍を用意しています。

無料電子書籍は、高属性サラリーマン向けに書かれていますが、不動産投資のノウハウはどの方にも参考になる内容となっていますので、是非ご覧ください。

大きな投資となる不動産投資です。失敗しないためにも読んでいただけると幸いです。

電子書籍の申し込みは登録は以下のボタンを押してください。

 

 

 

長文となりましたが、最後まで読んでいただきまして、ありがとうございました。

 

実際に私が購入した物件を例に、何を考え何をしたかを記事にしています。

地銀を活用して行ったことのない遠方の都市にある物件を購入!スピード勝負に勝てた要因と売り止めの危機回避策は何?

都銀の融資評価額で指値交渉を実施!銀行の融資枠より規模の小さい物件をあえて購入した理由は?

都銀を活用して持ち家率の高いエリアの物件を購入!ヒアリングの結果を受けて3ヶ月で満室に!拒否された配偶者からの連帯保証!?

縁もゆかりもない地方都市の信金から融資を受けて物件購入した方法とは?本部からの融資条件は予想以上の回答!!

所有物件の管理会社からの物件紹介!本命と思っていた都銀の融資評価額はいくら?本来使いたくなかった政府系銀行から融資を受けた理由は?

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ポイオタ

こんにちは、東京在住のポイオタ(ポイント収集のオタク)のアオキです!
世の中には星の数ほどクレジットカードはありますが、どのクレジットカードを使えば最も効率的にポイントが貯まるかを比較することに命を捧げています。

もっぱら貯まったポイントは、無料で世界中を旅することに活用する陸マイラーです。

簡単な自己紹介をしますと、大学卒業後に外資系コンピュータメーカーに就職。東京・大阪に本社機能を持つクライアントを担当していたことから、東京・大阪間の出張が多く、もっぱら移動は飛行機を利用。これまで飛行機には670回以上搭乗し、移動した距離は地球約12周分の「空マイラー」でしたが、いまではすっかり「陸マイラー」になっています。

飛行機に乗っているうちに、どのようにすればクレジットカードのポイントをはじめとした付帯サービスを最も有効に貯められるかを調べるようになり、気が付けばポイント収集のオタクとなってしまいました。

そんなオタクによるクレジットカードのポイント情報をこのサイトで提供することで、陸マイラーの皆様のお役に立てればと思い、サイトを立ち上げました。

他方では、サラリーマン時代から収益不動産投資を開始し、投資を進めていくうちにサラリーマンの年収を超える収益を不動産投資から得られるようになり、サラリーマンを卒業。現在、これまで運用した物件は250部屋以上。(売却分も含む)

参考までに、好きなアーチストはノラ・ジョーンズ,好きな女優は木村文乃です。

よろしくお願いします!!

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