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高収入のサラリーマンが不動産投資で陥りやすい4つのワナとは!?失敗しないためのコツは何?

あなたは、

  • サラリーマン年収が1,000万円以上あり、いまの生活に何の不満もない!
  • 一流企業に勤めていて、業績も好調だから、会社が潰れたり自分がリストラされることはない!

そんな風に感じながらも、

  • 新型コロナウィルスなど突発的な出来事が今後も起こった場合、サラリーマンだけの収入で家族を養っていけるのだろうか・・・
  • サラリーマンを定年退職した後、生活レベルを落とさないで、暮らしていけるだろうか・・・
  • いまは会社が好調だけど、事業環境の変化によって業績が悪化し、リストラされたらどうしよう・・・
  • 何か投資を始めたいが、何から手をつけていいのか、わからない・・・

という【漠然とした将来不安】がないでしょうか?

確かに、日本のサラリーマンの平均年収が400万円台といわれる中、1,000万円以上の年収を得ていれば、「安泰!」「勝ち組!」と感じられるかもしれません。

 

しかし、心の中は、膨大な仕事をこなさなければならないプレッシャーや、リストラが自分に降り掛かってくるかもしれないという不安に押し潰されそうになっていませんか?

また、将来に目を向けると、年金が65歳から受給となり、更には68~70歳に引き上げられる環境の中、心も休まる時間もないのではないでしょうか?

 

こうした現状を打破し、いまの高収入に甘んじることなく、将来の不安を解消するために選択されるものが「投資」です。

しかしながら、投資と言っても失敗はできないし、何から始めれば良いかわからないというのが現実だと思います。

 

でも、ご安心ください。

このページを読めば、高属性サラリーマンが陥りやすい代表的な4つの投資のワナとその対処法が分かります。

 

 

 

不動産投資を始めたきっかけ

この章では、私がなぜ不動産投資を始めたのかを綴っています。

不動産投資を始める前の心の動きをセキララに書いていますので、少し恥ずかしい感じもしますが、読んでいただければ幸いです。

 

外資系企業に勤めた私の経験

私は、大学卒業後に、外資系のIT会社に就職しました。

外資系ですので、「頑張った」とか「苦労した」とか過程は一切関係なく、結果である数字(私の場合は受注額)が全てです。

「数字は人格」とまで言われ、「数字が達成できない=人格否定される」という社風です。

人事評価は、数字の達成度合いがほぼ100%で、血の滲むような営業努力をして得た受注も、たまたまラッキーで得た受注も、受注は受注とみなされ、その絶対額のみで評価されます。

 

更に、四半期オペレーションで、四半期毎のノルマをいかに達成するかが至上命題です。

ノルマを3四半期連続で達成しなければイエローカードとなり、次の四半期でノルマが達成できなければ、レッドカードとなるような厳しいものです。

このレッドカードは、例えば部門長であれば、部門長から更迭されるという比較的軽微な場合もあれば、退職勧告という最終手段まで行く場合があります。

 

私は、ある業種の大手お客様の営業責任者として、何人もの部下を束ねて与えられたノルマを達成する役割を担っていました。

まさに数字に追われる日々です。

毎週金曜日の早朝に私を含む営業責任者が集まり、上司に数字の進捗を報告する会議があります。

進捗が芳しくない週の会議は、上司からあの手この手で罵倒され、いわばサンドバック状態です。

たった1時間の会議ですので、私が説明する時間はせいぜい15~20分程度なのですが、体感は何時間にも渡り、ののしられたように感じられました。

終わった後はぐったりするのですが、ノルマを達成しなければという思いから、いつも眉間にシワをよせていました。

 

当時、これが定年の60歳まで、何十年間も続くのかと思うと、泣きたくなる思いでした。

家族のため

しかし、愛する家族のため、いっぱい稼いで良い生活をさせるには、頑張って仕事をするしかありません。

そのために、「苦しい思いをするのは高額なサラリーと引き換えなんだ。今はただ我慢するしかない!!!」と自分に言い聞かせていました。

 

逆に60歳まで勤め上げさえすれば、これまでこんなに大変な思いをしていたのだから、きっと明るく楽しい老後が待ちかまえているに違いないと、確信していました。

 

ところが、現実にはとんでもない老後が待ち受けている事を知るのでした。

 

セルフイメージ

当時の私は、都内に一戸建てをかまえており、美しい妻とかわいい子供に恵まれ、一言でいうと「イケてるサラリーマン」がセルフイメージでした(笑)。

 

ある年の年末年始に、実家に帰省し、正月のテレビも見飽きたので、老後はどういう経済状態になるか、エクセルでシミュレーションをしてみました。

 

シミュレーションの前提は、ざっくりとこんな感じです。

・60歳で円満退職 その後は、働かずに年金暮らし

・退職後は、大好きなゴルフを楽しんで、85歳で人生をまっとう

(サラリーマンが大変だったんだからこれくらいの贅沢は良いかと。(笑))

・60歳時の貯蓄は退職金も含めて5,000万円

・生活レベルは変えない

・支出は60万円/月(720万円/年)※22万円の住宅ローン含む(77歳で完済)

・年金は25万円/月(300万円/年)

悪魔の老後シミュレーション

これが、そのシミュレーションです。

まずは、定年退職して5年後です。

経過年 1年 2年 3年 4年 5年
年齢 60歳 61歳 62歳 63歳 64歳
支出 720万円 720万円 720万円 720万円 720万円
年金 300万円 300万円 300万円 300万円 300万円
貯蓄 5,000万円 4,580万円 4,160万円 3,740万円 3,320万円

定年退職から5年たった64歳でも貯蓄がまだ3,000万円以上あります。

よしよし悠々自適だ。。

 

次に、定年退職後の10年までです。

経過年 6年 7年 8年 9年 10年
年齢 65歳 66歳 67歳 68歳 69歳
支出 720万円 720万円 720万円 720万円 720万円
年金 300万円 300万円 300万円 300万円 300万円
貯蓄 2,900万円 2,480万円 2,060万円 1,640万円 1,220万円

あれれ、

ちょっとおかしいな

5,000万円あった貯蓄が退職して10年で1,220万円になってる。。。

結構、貯蓄って早くなくなるものだな。。

 

さらに進みます。

経過年 11年 12年 13年 14年 15年
年齢 70歳 71歳 72歳 73歳 74歳
支出 720万円 720万円 720万円 720万円 720万円
年金 300万円 300万円 300万円 300万円 300万円
貯蓄 800万円 380万円 -40万円 -460万円 -880万円

え?え?え?

なんと72歳で貯蓄がそこをつき、マイナスの世界へ。。

これはどういう事を意味するのか??

餓死の危機

このシミュレーションは、子供の大学入学や結婚、親の介護、家の修繕等の突発的な出費は考慮せずにこの状況です。

もっと緻密に計算したら、更に悪い結果になるのは目に見えています。。

 

イケてるサラリーマンの私が、72歳で貯蓄が底をつく?!

 

餓死するのか?!

 

いったい、日本のサラリーマンは、何のために生まれて、あくせく働いているのか、わからなくなりました。

 

自分は高給だし貯蓄もあるし勝ち組だと思っていた「これまでの常識」が音を立てて崩れていくのがわかりました。

 

傍らでは、私の母からお年玉をもらって、子供が無邪気に喜んでいます。

でも、いずれは餓死してしまうのです。

「ゴメン、娘よ! しょうもない父親をもったばかりに。。。」

「スマン、嫁よ! 甲斐性のないオレと結婚したばかりに。。。」

 

この日は、結局朝まで眠れませんでした。

自分と家族の将来の事を思うと、自然と吐き気がこみあげて来ます。

元旦の夜 本来ならば初夢を見ている時間に、恥ずかしながら、将来を悲観して嘔吐しました。。。

 

このようにして、この年の正月休みはおもいっきり落ち込みました。

しかし、人はどん底まで落ち込めば、結構開き直れるものです。

 

何か手を打とうと、考えたのがサラリーマン給与以外の収入源を確保すること。

つまり、投資をすることを決意したのでした。

 

 

どんな投資がいいのか?

私はどちらかと言うと、方向性が決まってしまえば、直ぐ実行しなければ気が済まないタイプの人間です。

 

しかし、自分と家族のために、投資をすると決意したものの、どんな投資が良いか、何が自分に一番合っているか、判らずにいました。

そこで、これまでの自分の投資経験と照らしあわせて考えることにしました。

 

まず最初に頭に浮かんだのは、「株」です。私の株の経験談をご披露します。

たまたまIPO(新規公開株)に当選し、2,000万円の儲けがありました。

それに気を良くして、その2,000万円と、現金1,000万円程を追加した、計3,000万円を元手にして、当時大流行した米国のバイオ株に投資しました。

結局、1年後にバイオ株から撤収するのですが、換金して戻ってきた時価は約800万円。バイオ株単体で2,200万円の損失です。(涙)

私にとっては非常に大きな痛手です。二度と株には手を出すまいと心に誓いました。

 

次に浮かんだのは「投資信託」です。

上述の株式投資と並行して、これはと思う5つの銘柄に投資しましたが、1勝4敗で収支はほぼトントンでした。

株の集合体ともいえる投資信託をプロが運用しても儲からない投資なので、株と投資信託は当初から投資対象から外しました。

 

次に頭に浮かんだのは「FX」です。

FXはほんの数十万円程度ですが、ドル円相場にチャレンジした事があります。

FXをしている間は、仕事でクライアントに行っている時も、食事をしている時も、家に帰って風呂でくつろいでいる時も、時々刻々と変動する為替レートが気になってしかたがありません。

これは精神衛生上よくないと思い、早々に撤収した経験がありました。

このFXも対象外となります。

 

次に思い立ったのが「不動産投資」です。

不動産投資は、経験したことがなく、何年か前に「金持ち父さん・貧乏父さん」をななめ読みした時に、そう言えば著書が推奨する投資のひとつだったな~位にしか、思いませんでした。

また、思い返せば、中学・高校時代のお金持ちの友人のほとんどは、親が不動産賃貸業を営んでいたのです。

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不動産投資を開始

S氏からの提案①

まずは、どんな不動産投資とはどんなものなのか、不動産売買を営んでいる知人のS氏がいたので、不動産投資について聞いてみることにしました。

 

S氏からは、「私のようなサラリーマンにうってつけの投資があるので、楽しみに待っているように。」とのこと。

そして数日後、S氏から具体的な提案が来ました。

 

・東京都渋谷区元代々木 新築区分所有マンション

・利回り5.3%  2,700万円 某S銀行 金利3.5%フルローン

・団体信用生命付き

 

S氏からの説明は、こうです。

  1. あまり手元にお金は残らないが、サラリーマン給与と合算して、課税申告できるので、税金の支払いを軽減でき節税につながる
  2. 何と言ってもこの投資の最大の魅力は、団体信用生命が付いているので、私に万が一の事があった際に、家族に保険代わりとして、この物件を無借金で残せる

 

早速、始めての物件調査に車で出かけます。

妻と3歳になる子供連れで現地に行き、購入する予定の部屋の中は見ず、マンション全体の外観だけ見て、15分程で現地をあとにしました。

結果的に、この日のメインイベントは物件調査ではなく、その後3人でイタリア料理を美味しく食べたことになりました。

今から思えば、物件調査とは名ばかり。何とも恥ずかしい限りです。(汗)

 

私は、この物件を提案してくれたS氏を信用していましたし、金額もそれほど高額ではなかったため、最悪はサラリーマンの給与から補填すればいいかと、軽い気持ちで購入してしまいました。

 

これが、私の人生初の不動産投資となりました。

 

物件を購入したものの、またもやサラリーマン生活に忙殺され、購入した不動産の事は、いつしか頭の片隅に追いやられていました。

 

キャッシュフローって何?

しかし、数ヶ月がたったある晩、ふと自分が購入した物件の収支をエクセルで計算してみました。

家賃10.8万円  管理費1.0万円 修繕積立0.3千円 銀行返済11.0万円

固定資産税の支払いを含めると、収支はなんと年間24万円のマイナスです。

 

ここでようやく気が付きました

「年間マイナス24万円ということは、餓死するタイミングが72歳から2~3年早まるだけの投資」

「私が死んで始めて、団体信用生命保険を使って家族が幸せになる投資」

これって目指した投資だっけ???(涙)

 

これではいけないと、再度S氏に対して、今度は「手元にお金が残る物件が欲しい」と言いました。

S氏は、「ああ、キャッシュフローを重視したいのね」との回答。。。

 

「キャッシュフロー」って何?

財務会計用語の損益計算書,貸借対照表,キャッシュフロー計算書のキャッシュフローのこと?

実は、何を隠そう不動産投資用語の中でも最も重要なキーワードのひとつである「キャッシュフロー」という意味すら、この時は全く理解していませんでした。

キャッシュフローとは、

キャッシュフロー = 家賃 ― 銀行返済 ― 修繕費 ― 光熱費 ― 固定資産税

で計算されるもので、大家の最終的な収益の事だということをネットで調べて知りました。

S氏からの提案②

そして数週間後、提案があったのは、こんな物件です。

 

・東京都港区麻布十番 中古区分所有マンション

・利回り8.0%  1,550万円 某外資銀行 金利2.5%フルローン

・団体信用生命保険なし

年間キャッシュフロー25万円

 

ようやく、キャッシュフローの出る物件を購入できました。

 

S氏からの提案③

更に、投資は続きます。

約半年後にまたまたS氏からの提案。

 

・東京都墨田区スカイツリーのそば 中古区分所有マンション

・利回り10.2%  1,250万円 某外資銀行 金利2.5%フルローン

・団体信用生命保険なし

年間キャッシュフロー40万円

 

このキャッシュフローが40万円も出る物件を、私は「スーパー物件」だと思いました。

 

そして、サラリーマンの給与以上を不動産から稼ぎたいと考え、

「よし、この墨田物件のような物件を50戸買えば、キャッシュフローが2,000万円になる!!」

「これで、わが家は餓死の危機から逃れられる!!」

「これで、【漠然とした将来不安】を解消できる!!」

と本気で思っていました。

 

S氏にお願い

そこで、S氏には、今後も買い続けるので、優先して物件を紹介してくるよう、強くお願いするため、接待攻撃をしました。

 

しかし、待てど暮らせどS氏からは、墨田物件のようなキャッシュフローが出る物件の提案が来ません。

業を煮やしてS氏に問い合わせをしましたが、「墨田のような物件は数年に1件あるか無いか。」と冷たいコメント。

それならば、自分で見つけようとネットで探しましたが、どのサイトに行けば良いか,何を基準にすればよいか判らず、暗中模索で探していたため、早々に疲れ果てて、物件検索をやめてしまいました。

不動産投資を始めて約1年足らずで、大きな壁に激突したのです。

 

 

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本格的に不動産投資を勉強

大きな壁にぶち当たり、「これでいいのか?」「何かが違う!」と感じました。

 

お分かりの通り、ここまでの物件取得は、自分で物件を探すことはなく、S氏の提案に依存して物件を購入しています。

また、自ら不動産投資を勉強する努力はゼロ・皆無です。

 

ある日、たまたま本屋に行ってみると、驚くことに不動産投資関連の書籍が山ほどありました。

私が購入した区分所有マンション以外にも、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造といった物件の構造や、新築・中古・築古といった物件の築年により、不動産投資には様々な投資法があるではありませんか!

 

どの本を読めばよいのか判らず、とりあえず、手当たり次第に目についた書籍を購入して、読み漁りました。

書籍以外にもDVDやオーディオなど、不動産投資に関するものは取り寄せて勉強したり、休日や会社帰りに開かれるセミナーに出席し、知識を増やしていったのです。

 

何冊かの書籍を読み、何本かのDVDを視聴し、何回かのセミナーに参加して、愕然としました。

これまで、いかに何も知らないで、不動産投資をしてきたことか。。

ここでも数々の「これまでの常識」が間違っていたことに気付かされます。

  • サラリーマンでもマンションを一棟丸ごと買えることを知る
  • 区分所有マンションも一棟マンションも購入の手間は、ほぼ一緒であることを知る
  • 一棟物マンションの中でも鉄筋コンクリートマンション(RC)が安定したキャッシュフローを確保しやすい事を知る
  • RC一棟マンションを買い進め、サラリーマンをリタリアした投資家が多数実在することを知る

 

ようやく、不動産投資における投資方針が決まりました。

もちろん、「RC一棟マンション投資」です。

最初の区分所有マンションを購入してから、ここまで、約1年半が経過してしまいました。

ずいぶんと遠回りをしましたが、ようやくこれはと思う投資法が見つかったのです。

 

その後、3年弱でサラリーマンを卒業

ここからの3年弱で、RC一棟マンションを購入し続けた結果、長年勤めていた会社を卒業する事ができました。

今では、所有物件の運営と会員制の不動産投資コンサルタントを本業として、生計を立てています。

 

次の章では、「サラリーマンが陥りやすいワナ」を解説していきます。

 

 

 

サラリーマンが陥りがちなワナ

一般的に、お金の役割には、交換機能,蓄積機能,価値尺度機能の3つあると言われています。

しかし、もう1つ隠れた、そして、とても大事な機能があります。

それは、増殖機能です。

 

お金は、正しく活用すれば、お金自身が勝手に新たなお金を増殖してくれます。

これが投資です。

いわゆる「お金持ち」は、この増殖機能を上手に使いまくっているのです。

 

この章では、投資に関して陥る可能性の高い「ワナ」の代表例を、私の経験もふまえ、4つ取り上げています。

この章を最後まで読めば、知らないということがいかに恐ろしいことかがわかると思います。

 

紙の資産への投資

多くのサラリーマンが、まず手始めに始めようとする投資は、「株」「FX」などの紙の資産ではないでしょうか。

 

ここで、知人に起きた、本当にあったエピソードをお話します。

 

先祖から大きな財産を受け継いだ知人は、大事な財産を子供に承継するために、絶対に潰れない安定した大企業の株を購入し、資産を保全しようと考えました。

 

知人は、数ある一部上場の大企業の中から、これなら絶対に株価が半分になることはない企業を選んで、ほとんどの財産をその企業の株に投資しました。

 

株を購入する当日は、自宅のネットで取引を行いましたが、わざわざ大手証券会社の営業マンが自宅に来て、正常に株が取引できたか、確認するほど大量の取引でした。

 

購入額は数億円、選んだ企業は東京電力、2011年1月下旬のことでした。

ご存知のとおり、その後 未曾有の大惨事が発生し、東京電力の株は大幅な下落を記録することになります。

 

震災後の1週間で、何とか全ての株を売り抜いたそうですが、結局、絶対に安全な企業の株を購入したと思ったのにもかかわらず、親から受け継いだ大事な財産を4割以上失ってしまいました。

(もし、この1週間で売り抜けず、底値で売った場合だと、90%近くの損失が出てしまったところです。)

 

1つの企業だけに集中投資をした知人が浅はかだったと言えばそうですが、例えば契約違反をしたとか、約束を反故にしたような、自分に落ち度があるわけではなく、手の届かないところで発生した事象がきっかけで、甚大な損害を被ってしまったのです。

 

このエピソードは極端な例かもしれませんが、このように、紙の資産への投資は、買い時と売り時のタイミングに全ての勝敗がかかっています。

本業が多忙な方が、パソコンを2台も3台も並べてデスクに張り付いているデイトレーダーの方と同じ土俵で戦って、勝つのは容易なことではありません。

 

また、例えば、ビール会社の株を購入して儲けようと思い、個人がいくら頑張ってビールを大量に買ってガブ飲みしても、全く株価には影響を及ぼしません。(酔っ払うだけです(笑))

 

一方、不動産投資は、投資というより事業に近く、家賃下落や空室対策も工夫次第で、コントロール可能ですし、売却時に得られるキャピタルゲイン以外にも、物件所有中に毎月発生するインカムゲインはまさに不労所得に近い収入と言えます。

 

更に、不動産投資ほど、アウトソースの環境が整っている事業はありません。

家賃回収や入居斡旋や退去手続きは管理会社、物件の修繕はリフォーム会社、清掃は清掃会社と、ほぼすべての面においてアウトソースできる環境があります。

つまり、大家の仕事はほとんどないのです。

 

本業が忙しい方にとって、まさにうってつけの投資と言えるのではないでしょうか?

 

「よし、不動産投資だ!」と考えたとしても、実は、不動産投資にもいくつかワナが待ち構えているのです。

その代表的なワナをご紹介しましょう。

まず1つ目は、「区分所有マンション投資」です。

 

区分所有マンション投資

「都内の一等地にワンルームマンションを持てるチャンスですよ!!」

 

こんな調子で、どこで調べたのか勤務先の電話に、不動産会社から営業の電話がかかって来ませんか?

 

「今忙しいから結構です! もう二度と電話して来ないでください!!(怒)」

 

という感じで即切りしていたのが、不動産投資に興味を持ち始めると、ついつい聞いてみようかな、と思うのが不思議なところです。

 

実際に、話を聞いてみると、

・比較的少額で始めることができ、不動産投資の入門用にはぴったり。

・失敗しても少額の為、たいした痛手になりにくい。

・売却時にキャピタルゲインも狙えるし、保有時は節税目的にもなる。

 

「これは良い不動産投資だ!」と安易に購入してしまう方が多いのですが、ここで、はっきり申し上げましょう。

メリットよりデメリットの方が圧倒的に大きいので、やめた方が良いということを。

 

具体的にみていきましょう。

 

私のクライアントでもある、外資系証券会社に勤めるSさんは、年収は約2,500万円,金融資産は5,000万円以上ありました。

不動産会社からの営業電話を受け、勧められるままに、利回り4~6%の新築区分所有の物件を、5戸次々と買い、その後さらに買い進めようとした所、どこからも借りることが出来なくなりました。

 

実は、多くの銀行は、区分所有の物件は、固定資産税評価額で評価します。

すると、例えば2,000万円の物件を購入したとしても、固定資産評価額が1,000万円ならば、銀行の目線ではこの物件は1,000万円の価値と判断します。

そこに2,000万円の負債があるため、1戸購入する毎に約1,000万円の信用毀損を起こす訳です。

 

結局5戸買った所で信用が底をつき、どこからも借りることができなくなったということです。

 

それでもキャッシュフローがしっかり出ているのであれば、そのうちにキャッシュフローも貯まってきますし、まだ救いはあるのですが、購入した物件は、利回りも4~6%と低く、ほとんどキャッシュフローを生みません。

 

そして、売却するにも、残っている借金に大きく満たない額でしか売れないとのこと・・・。

特に、新築の場合は新築プレミアムが付いていますので、中古になるとがっくりと下がってしまうことが多いのです。

 

持っていても今後家賃下落すると赤字になり、それならと売却しようにも1戸売る毎に300~500万円も持ち出しになるとのこと。

なんとかリカバリーするために、良い物件を購入しようとしても、もうどこの銀行からも借りることが出来ないという、四面楚歌の状態となってしまったのです。

 

もう少し早く気づいていれば良かったのですが、借りられなくなってからでは遅すぎました。毎年 赤字を垂れ流しながら、借金を返済していくしか手はありません。

 

<区分所有マンション投資のデメリット>

  • 銀行評価が極端に低く、信用毀損につながる危険性が高い。
  • マンション管理費、修繕積立金が家賃と比較し高額。
  • 大規模修繕や、共用部を改善しようとしても、自分の判断ではできない。

<区分所有マンション投資のメリット>

  • 少額資金から投資が出来る。
  • 失敗しても少額の為、たいした痛手になりにくい。

(成功してもたいしたことはありませんが・・・)

 

新築木造アパート投資

「憧れの都内物件 スタイリッシュなデザイナーズ新築木造アパート

自己資金0円で購入可能

利回り6%  X銀行よりフルローン評価済  金利1.2%  35年融資 」

 

私のクライアントでもある、IT会社の役員のMさんから1棟目の物件として相談を受けた物件です。

私は即座にアドバイスしました。

「今後、不動産投資で複数棟を所有したいなら、絶対にやめてください!」と。

 

理由は簡単。

この案件は、木造の法定耐用年数である22年を大幅に超過して35年融資を引き、毎月の返済額を減らして、無理やりキャッシュフローを出しているに過ぎないからです。

こういった場合、融資を出したX銀行以外の金融機関の目線は、22年経過すると家賃収入はなくなり、返済だけが残る。

残った返済は、購入者の資産や給与から支払う前提で考えるため、大幅な信用毀損となり、次の物件購入が難しくなります。

 

<新築木造アパート投資のデメリット>

  • 法定耐用年数を超過した融資を受けなければ、キャッシュフローはでない
  • この場合、信用毀損につながる危険性が高い
  • 法定耐用年数以内の融資の場合、少なくとも8%以上の利回りが必要

 

<新築木造アパート投資のメリット>

  • 取り壊しが安易(更地にしたり、建替え用の土地確保が安価)

 

<コメント>

  • 土地持ち以外の方はお勧めできません。
  • 1棟目の投資には不向きです。

 

高金利・法定耐用年数越えの一棟マンション投資

「【漠然とした将来不安】を不動産投資で解消するなら、『一棟もの』の購入がベスト!」

 

今まで、不動産投資を一切考えてこなかった方からすると、驚きの発想かもしれません。

しかしながら、リスクを低減しながら、短期間に将来不安を解消するためには、「一棟もの」の不動産を「買い進めていくこと」がベストです。

 

ここで、敢えて「買い進めていくこと」と記載しました。

実際にキャッシュフローが出る物件を所有してみると、「買い進めたくなる」ものです(笑)。

 

そこで登場するのが、「高金利の銀行融資による一棟マンション投資」のワナになります。

数年前に社会問題になりましたが、問題となった銀行以外でも高金利で一棟マンションに投資している銀行はまだまだあります。

 

そして、このワナが、実は一番怖いワナになります・・・。

 

高金利の銀行は、非常に広域なエリアで融資可能であり、何より決済スピードが断トツで早い!

更に、本来、一棟マンションへの融資は、法定耐用年数(鉄筋コンクリートの場合は47年)から経過年数を引いた融資年数に設定するのですが、こういった銀行は法定耐用年数なぞどこ吹く風で、思いっきり長く融資を引いて、見かけのキャッシュフローをよく見せる手法をとる事が多いです。

もし、「事業としての目標など関係なく、とにかくマンションを1棟買いたい!」とだけ願うなら、適当な物件をこういった銀行に持ち込んでみて下さい。

おそらく、2~3週間で、めでたく「一棟もの」の不動産オーナーになっていることでしょう。

そして、その勢いで2~3棟も購入してしまうのです。

 

しかし・・・。

1年も経たない内に、ふと気付きます。

「まったくキャッシュが手許に残らない」と。

 

しかも、2~3棟でこの銀行からの融資にストップがかかり、物件を買い進められなくなります。

 

この銀行が貸してくれないなら仕方ないと、他の銀行に物件購入の相談に行っても、「申し訳ないのですが、持っている物件が問題で、総合判断として、○○様との取引は行えません。」という背筋が凍るほどの冷たい対応・・・。

 

それならばと、金利の低い他の銀行に借り換えし、キャッシュフローを改善しようとしても、持っている物件に対する他の銀行の評価はケタ外れに低く、借り換えもできない状態になっているのです。

 

「なんでこんな物件を買ってしまったんだ。。。(焦)」

そう思ったときには後の祭りで、物件の修繕費などで掛かる費用がキャッシュフローで賄えなくなり、出血(キャッシュアウト)への対処として、本業収入を注ぎこまざるを得ない始末。

 

こうなると将来不安の解消どころではなく、所有物件がサラリーマン給与を食い潰していく状況に、夜も眠れなくなります。

 

くれぐれも気を付けましょう!

 

 

 

まとめ

ここまで、私の経験をもとに、不動産に限らず投資に関するワナをご紹介させていただきました。

 

不動産投資は、投資額も大きいので失敗ができません。

そういった意味でも、しっかりとした知識を持つ準備が非常に大事になります。

 

不動産は孤独な投資

今回は、高属性サラリーマンが陥りやすいワナを記事にしてきましたが、不動産投資はとても奥が深いものです。

まだまだ、書きたい事は山ほどありますし、ここまで読み進めた方の中には「もっと不動産投資について知りたい!」「絶対失敗したくないので、やり方を詳しく教えて!」と思われている方もいると思います。

そんな方のために、無料の電子書籍をプレゼントしています。

電子書籍やメールを読み進めていくうちに、不動産投資について基礎から応用まで網羅することができますので、不動産投資であなたの目標や夢を実現する手助けになればと思っています。

不動産投資は孤独な投資です。不動産投資に関して、相談する人がいない方は、失敗しないためにも読んでいただけると幸いです。

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ここまで読んでいたいて、ありがとうございました。

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ポイオタ

こんにちは、東京在住のポイオタ(ポイント収集のオタク)のアオキです!
世の中には星の数ほどクレジットカードはありますが、どのクレジットカードを使えば最も効率的にポイントが貯まるかを比較することに命を捧げています。

もっぱら貯まったポイントは、無料で世界中を旅することに活用する陸マイラーです。

簡単な自己紹介をしますと、大学卒業後に外資系コンピュータメーカーに就職。東京・大阪に本社機能を持つクライアントを担当していたことから、東京・大阪間の出張が多く、もっぱら移動は飛行機を利用。これまで飛行機には670回以上搭乗し、移動した距離は地球約12周分の「空マイラー」でしたが、いまではすっかり「陸マイラー」になっています。

飛行機に乗っているうちに、どのようにすればクレジットカードのポイントをはじめとした付帯サービスを最も有効に貯められるかを調べるようになり、気が付けばポイント収集のオタクとなってしまいました。

そんなオタクによるクレジットカードのポイント情報をこのサイトで提供することで、陸マイラーの皆様のお役に立てればと思い、サイトを立ち上げました。

他方では、サラリーマン時代から収益不動産投資を開始し、投資を進めていくうちにサラリーマンの年収を超える収益を不動産投資から得られるようになり、サラリーマンを卒業。現在、これまで運用した物件は250部屋以上。(売却分も含む)

参考までに、好きなアーチストはノラ・ジョーンズ,好きな女優は木村文乃です。

よろしくお願いします!!

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