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都銀を活用して持ち家率の高いエリアの物件を購入!ヒアリングの結果を受けて3ヶ月で満室に!拒否された配偶者からの連帯保証!?

融資を受ける銀行は?

B都銀の融資条件

不動産投資は、開拓できた銀行の数が多ければ多いほど物件を購入できる確率が高まります。

私は、不動産投資を開始してすぐに、都銀3行,地銀4行,政府系銀行2行を開拓していました。

その中のB都銀の融資条件は以下のとおりです。

項目 条件
融資エリア 支店のある全国エリア
融資金額 1物件当り2億円まで
融資年数(RCの場合) 47年-経過年数(最長で30年)
金利 1.0~1.8%
融資評価 積算評価を重視

 

B都銀から融資を受ける物件の条件

上記のとおり、特徴としては、

  • 物件所在地は全国でもOK
  • 金利は低め
  • 積算評価を重視

という条件なので、地方物件で算評価額が高い物件を探すことになります。

どちらかと言うと、低金利なので利回りはそれほど高くなくても良く、土地が広いか路線価が高いといった積算評価が高い物件を狙うことになります。

 

積算評価額の計算式

積算評価額は、以下で求められます。

  • 積算評価額= 土地の価値 + 建物の価値
  • 積算評価額=(路線価×土地面積) + (新築価×(残存法定耐用年数/法定耐用年数)×延床面積)

改めて式にすると複雑ですが、エクセルで簡単に作れますし、積算評価を試算するサイトもあるので、式を覚える必要はありません。

 

物件概要書

物件のスペック

これまで何度か物件の相談をしていた売買仲介業者から、個別に以下のような物件情報を入手しました。

築年数:13年,利回り:11%なので、直ぐにでも検討して良い事が判りました。

また、積算評価額は10,800万円程あり、物件価格より3割程上回っているので、B都銀にはピッタリの物件と判ります。

その他、概要書で確認する事項は以下となります。

  • 物件価格・・・・・・「2億円以下」なのでOK
  • 構造・・・・・・・・「鉄筋コンクリート造」なのでOK
  • 利回り・築年数・・・「利回り11%」「築13年」(購入当時)なのでOK
  • 店舗・テナント・・・「店舗なし物件」なのでOK

物件をグリップ

実は、この売買仲介業者から物件の紹介を受けて銀行から融資内諾をもらったことが、過去に2回ありましたが、いずれも売主が売買契約締結前に売却を取りやめたことから案件が流れた経験がありました。

こうした経緯から、売買仲介業者の私の評価は「銀行融資が引ける属性を持っている投資家」でした。

通常、売買仲介業者の立場からすると、このような良い物件は、保険として他の投資家にも紹介して、何としても成約させて仲介手数料を確保しようとするものです。

しかし、これまでの経緯から私なら絶対に買うはず!と思ってくれたおかげで、私がこの物件を他の投資家に情報を流さないで欲しいと依頼すると、快く応じてくれました。

 

キャッシュフロー計算と購入基準

キャッシュフロー計算

私が物件を購入する際のキャッシュフロー計算式は、以下のとおりです。

キャッシュフロー=実質収入-経費-年間借入返済

 

・実質収入=満室年間収入×85%

入退去や家賃下落を考慮して、満室年間収入の85%とします。

・経費=満室年間収入×20%

管理費,共用部分の公共料金,修繕費,固定資産税・都市計画税・エレベーター保守費が含まれます。

・借入返済は、エクセルのPMT関数を使って計算します。

 

合格物件の基準

上記のキャッシュフロー計算をして、1億当りいくらキャッシュフローが出るかで合格か不合格かの判断をします。

私が合格物件とする基準は、

1億当りのキャッシュフローが250万円を超える事

 

として設定しています。

このように、【物件を数値で見える化】することによって、ブレない投資判断ができるようになります。

 

この物件の判断基準

すると、この物件のキャッシュフローは以下となりました。

  • 実質収入:939万円×85%=798万円
  • 経費:939万円×20%=187万円
  • 年間借入返済:328万円(PMT関数にて計算)
  • キャッシュフロー:283万円
  • 1億当りキャッシュフロー:340万円

となり、数値的には合格物件となります。

 

現地調査

福井県の持ち家率

北陸地方は、一般的に持ち家率が高く、福井県は持ち家率が全国3位となっています。

なので、賃貸需要はしっかりと確認する必要があります。

順位 都道府県
第1位 富山県
第2位 秋田県
第3位 福井県

 

生まれて初めての福井到着

当時、まだ北陸新幹線が開通していませんでしたので、新幹線で東京から京都に向かい、その後、特急電車で京都から福井に合計で約6時間かけて向かいます。

福井駅周辺で手配していたレンタカーを借りて現地に向かいますが、福井駅から物件までは、車で20分程かかります。

朝一番に自宅を出発しましたが、物件に到着したころは、昼過ぎになっていました。

賃貸仲介店を5店舗は回ってヒアリングしようと思っていますので、賃貸仲介店の閉店時間を考えるとギリギリの感じです。

 

物件調査

この物件は4つ空き部屋がありますので、まずはこの空き部屋を確認します。

管理会社には、事前に空室を確認したい旨を伝えていたので、管理会社の担当さんと一緒に確認します。

部屋に入ると、どの部屋も比較的綺麗に使われており、クリーニング程度で募集ができそうです。

この物件は、全部屋がシングル向けの物件で、エアコン,TVモニターフォン,ウォシュレット,WIFIインターネットは設置されていますが、この管理会社の担当さんに、設備で不足している物は無いか確認したところ、特にないとのことでしたので、設備は現状のままとしました。

次に、物件自体を確認します。

外壁にクラックはないか?爆裂はないか?境界ははっきりしているか?隣からの越境はないか?などをチェックし、特に問題ないことが確認できました。

 

ヒアリング

事前にヒアリング対象としてピックアップしていた賃貸仲介店5店舗を回ります。

ロードサイトの店舗を3店舗,福井駅周辺の店舗を2店舗ヒアリングします。

各賃貸仲介店からは、

  • 14部屋中4部屋が空き部屋になっているが、家賃設定が若干強気であり、2,000円程度値下げをすれば満室にできる。
  • 更に、現在の広告料は1ヶ月だが、これを2ヶ月分にすれば、短期間で満室にできる。
  • 駐車スペースは、物件の1階部分に戸数分用意されており、その上が居住区となっている。雪が多い地域であり、車に積雪しないため、入居者には人気がある。
  • 空室の鍵が管理会社の事務所保管となっているが、物件現地にキーボックスを設置し、そこに空き部屋の鍵を入れてくれた方がスムーズに案内できる。

という結果でした。

なので、

  • 空室の家賃を2,000円下げて募集する。
  • 広告料を2ヶ月にする。
  • 物件にキーボックスを設置する。

ことで、満室で運営できると確信が持てました。

そこで、空室の家賃を2,000円下げた場合のキャッシュフローを計算します。

満室収入は、空室4部屋を2,000円下げるので、929万円となります。

  • 実質収入:929万円×85%=789万円
  • 経費:929万円×20%=185万円
  • 年間借入返済:328万円(PMT関数にて計算)
  • キャッシュフロー:276万円
  • 1億当りキャッシュフロー:332万円

となり、家賃を下げても十分なキャッシュフローを確保できることを確認しました。

 

売買契約書の締結

3回目の売買契約

現地調査も済んだので、売買仲介業者に売買契約を締結したい旨を伝え、契約書を準備してもらいました。

前述しましたが、この業者さんの仲介で売買契約書を準備してもらうのは3回目です。

過去2回は売主が売却を辞めてしまって流れたので、3度目の正直となることを祈るばかりです。

今回は持ち回りの契約締結となりますが、まずは私が契約書に捺印し、次に売主が捺印します。

数日して売主の捺印も完了した売買契約書が送られてきましたので、まずはひと安心です。

 

B都銀へ融資申し込み

申込金額は?

売買契約も完了したので、融資申し込みをします。

B銀行からは、融資額は最大で物件価格までと言われていたので、8,300万円での融資申し込みをしました。

8,300万円のフルローンの融資が出たとしても、仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険で物件価格の10%程度が必要となりますので、約800万円程は手持ち資金から支払うことになります。

 

エビデンスチェック

次に、提示している金融資産ののエビデンスチェックになります。

驚いたのは、提示した金融資産一覧の各銀行口座にスマホでログインし、B銀行の行員がその画面を確認するというのです。

不動産物件に対して某他行がずさんな融資をしていたらしく、エビデンスはスマホで確認するように本部から通達があったとのことです。

特に、B都銀には虚偽の申告などはしていませんでしたので、無事スマホでエビデンスチェックも完了しました。

 

連帯保証

今回の物件は、私と妻が役員になっている資産管理会社がB銀行から融資を受けて購入することにしています。

また、B銀行から金消契約の際には、連帯保証人は私と配偶者(妻)になってもらいます!と言われましたが、妻にはこれまで連帯保証人になってもらう場面も出てくる旨を伝えて了承を得ていたので、問題ない事を伝えて銀行を後にしました。

融資の正式承認は、約1ヶ月かかるとのことでしたので、おとなしく待つことにしました。

 

妻にとって初の連帯保証

妻に経過報告

B銀行との面談も終わったところで、妻に福井物件の経過を報告しました。

  • キャッシュフローが十分
  • 現地調査も問題ない
  • B銀行の感触も悪くない
  • 連帯保証が必要

前述のとおり、妻にはいつかは連帯保証人になる可能性があると伝え、了承を得ていたので、この時は何事もなく報告は終わりました。

やっぱり連帯保証はイヤ!

ところが、次の日の朝、私が出勤の準備をしていると、妻から以外な言葉がありました。

「やっぱり連帯保証はイヤ!」

正直、想定外の言葉です。

思えば無理もないと思います。

  • 私は本やセミナーから不動産投資について知識はありますが、妻にはありません。
  • 私はいくつもの物件を見てきましたが、妻は見ていません。

妻はこれまで連帯保証について理解を示してくれていましたが、イザそれがいよいよ現実になると思うと怖くなったのでしょう!

B銀行との金消契約までには、1ヶ月程時間がありますので、ゆっくりと妻に相談しようと思い、この朝は、妻の意向だけ聞いて出勤することにしました。

 

妻の理解を得るための作戦

1ヶ月という限られた時間で妻にどう理解してもらうかを早急に考えなければなりません。

私の考えは以下のとおりです。

不動産投資は、

  • 自分だけ良い思いをしようと思ってやっていない
  • 何より大切なかけがえのない家族のためにやっている
  • 得られたキャッシュフローで少しだけ贅沢できる

ことを伝え、これまでの協力に対する感謝の気持ちを形で表すことにしました。

 

お食事会

近所には、有名な高級イタリアンレストランがあり、誕生日やクリスマスなどの特別な日にしか利用しない店があります。

しかし、今回は、所有している物件が全て満室になったからという理由で1回、不動産投資当初に買ってしまった区分マンションの売却が高値で決まったからという理由で1回、短期間のうちに2回この店を利用しました。

食事をしている最中には、

  • こういうちょっとした贅沢ができるのも不動産投資をしているお陰
  • 万が一、私に何かあって働けなくなっても、物件からのキャッシュフローで生活ができる
  • 物件は十分な担保があるので実質的に連帯保証人のリスクはない

といった話をして、妻の理解を得るように努めました。

 

最後の決め手:高級ブランドのバック購入

私は、以前テレビで某高級ブランドのバックを綺麗な女優さんが持っているのを見て、妻が「いいな~」と言ったのを覚えていました。

そこで、ある物件で得られる1ヶ月分のキャッシュフロで買ったと言って、サプライズでプレゼントしました。

もちろん妻は大喜びです。

そしてついに、連帯保証人になる事を改めて了承してくれました。

 

本部の審査結果は?

1ヶ月かからずに、B都銀の担当から以下回答がありました。

  • 融資額:8,300万円(フルローン)
  • 金利:1.08%
  • 融資期間:30年

思ったより早い回答だったので、お断りの連絡かと思いましたが、こちらの希望通りの融資条件で大満足です。

 

物件引渡し

引渡し

引渡し・決済は、B都銀の福井支店で行いました。

売主の代理人である司法書士・買主(私)・売側仲介・買側仲介・B都銀担当者の5名での引渡しとなります。

振込作業・着金確認・鍵の引渡しなどが粛々と進み、約1時間で無事引渡し作業が完了しました。

3度目の正直となった売買仲介とは、ガッチリと握手をしました。

 

家族旅行を計画

この物件引渡しは、12月の金曜日です。

私は、金曜日に決済した後、土日に家族と合流して、福井県の温泉と松葉ガニを堪能する家族旅行にすることにしました。

セミナーや現地調査等で土日も不動産投資に時間を割いている関係で、満足な家族サービスもできていなかったので、良い機会となりました。

ここでも、不動産投資の良さを妻にアピールすることができたと思っています。

 

物件購入後3ヶ月で満室に

購入前のヒアリング結果を受けて、

  • 空室の家賃を2,000円下げて募集
  • 広告費を2ヶ月に増額
  • 物件に空き部屋のキーボックスを設置

したことにより、3ヶ月で満室になりました。

その後も空き部屋が出てもすぐに次の入居者が決まる高稼働の物件で運営しています。

 

まとめ

この物件が購入できた要因

ズバリ、売買仲介業者との信頼関係が築けていたからだと思います。

過去、私の融資が通ったにもかかわらず、売主都合で売却中止になった経緯もあって、売買買仲介業者から見た私は「融資を引ける投資家」という認識を持ってくれていました。

なので、私を優先して動いてくれましたし、これ以降も物件を紹介してくれます。

 

不動産は孤独な投資

今回は、福井県の物件の購入に関して、記事にしてきましたが、不動産投資はとても奥が深いものです。

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一読いただけると嬉しいです。

 

 

 

ここまで読んでいただいて、ありがとうございました。

 

 

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ポイオタ

こんにちは、東京在住のポイオタ(ポイント収集のオタク)のアオキです!
世の中には星の数ほどクレジットカードはありますが、どのクレジットカードを使えば最も効率的にポイントが貯まるかを比較することに命を捧げています。

もっぱら貯まったポイントは、無料で世界中を旅することに活用する陸マイラーです。

簡単な自己紹介をしますと、大学卒業後に外資系コンピュータメーカーに就職。東京・大阪に本社機能を持つクライアントを担当していたことから、東京・大阪間の出張が多く、もっぱら移動は飛行機を利用。これまで飛行機には670回以上搭乗し、移動した距離は地球約12周分の「空マイラー」でしたが、いまではすっかり「陸マイラー」になっています。

飛行機に乗っているうちに、どのようにすればクレジットカードのポイントをはじめとした付帯サービスを最も有効に貯められるかを調べるようになり、気が付けばポイント収集のオタクとなってしまいました。

そんなオタクによるクレジットカードのポイント情報をこのサイトで提供することで、陸マイラーの皆様のお役に立てればと思い、サイトを立ち上げました。

他方では、サラリーマン時代から収益不動産投資を開始し、投資を進めていくうちにサラリーマンの年収を超える収益を不動産投資から得られるようになり、サラリーマンを卒業。現在、これまで運用した物件は250部屋以上。(売却分も含む)

参考までに、好きなアーチストはノラ・ジョーンズ,好きな女優は木村文乃です。

よろしくお願いします!!

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